¿Cuánto tiene un GC para pagarle a un subcontratista?

Siete días. Una vez que un contratista general (GC) en Arizona recibe un pago de avance, una liberación de retención o un pago final, tiene siete días para pagarle a cada subcontratista el monto completo recibido por el trabajo de ese sub. Así lo dice A.R.S. § 32-1183(B), y no es una sugerencia: a partir del octavo día, corre un interés de 1.5% al mes sobre el saldo impago, y si tienes que demandar, el estatuto hace obligatorio otorgarle honorarios razonables de abogado a la parte vencedora.

El resto de la cadena es igual de específico. El propietario tiene 14 días después de recibir una factura para objetar por escrito; si no dice nada, la factura se considera certificada y aprobada. El pago al GC vence entonces dentro de 7 días de la aprobación bajo A.R.S. § 32-1182. Así que en un trabajo privado típico, el ciclo completo desde que el GC le factura al propietario hasta el dinero en tu cuenta es de unas cuatro semanas. Este artículo recorre ese reloj paso a paso, lo que le hace la letra chica del “pay-if-paid”, y lo que de verdad funciona cuando un GC que ya cobró decide que tú puedes esperar.

El reloj de pagos en obra privada de Arizona, de principio a fin

Cada plazo de abajo sale directo del estatuto. Los relojes son valores por defecto: un contrato puede estirar algunos, pero solo con el lenguaje de aviso conspicuo que la Ley detalla, impreso en cada página de los planos. La letra chica enterrada no cuenta.

¿Qué es la Ley de Pago Puntual de Arizona y por qué los números de sección se ven raros?

La Ley de Pago Puntual (Prompt Pay Act) es la ley de Arizona sobre tiempos de pago en construcción privada, promulgada en 1989 y endurecida en 2000 y 2010. Vive en el Título 32, capítulo 10, artículo 5 de los Arizona Revised Statutes: secciones 32-1181 a 32-1188. Si eso te suena desconocido, aquí está el porqué. Durante décadas estas secciones se numeraron §§ 32-1129 a 32-1129.07, y casi todo subcontrato, blog y machote de carta de reclamo en circulación todavía cita los números viejos. La Legislatura renumeró las secciones; la sustancia se mantuvo. La vieja § 32-1129.01 (pagos de avance por el propietario) ahora es § 32-1182, y la vieja § 32-1129.02 (pago hacia abajo en la cadena) ahora es § 32-1183. Un contrato que cita § 32-1129.02 sigue apuntando a ley vigente, solo que con una dirección nueva.

La Ley aplica a “contratos de construcción”, que § 32-1181 define como acuerdos escritos o verbales para construcción, alteración, reparación, mantenimiento, demolición o mejora de terreno. No pierdes la protección de pago puntual porque el trato haya sido de palabra. Los proyectos públicos están excluidos y cubiertos por su propio estatuto, A.R.S. § 34-221, que corre con un reloj distinto que cubrimos casi al final.

¿Cuánto tiempo tiene el propietario para pagarle al GC?

Catorce días para objetar, luego siete días para pagar. Bajo § 32-1182(A), el GC le factura al propietario en un ciclo de 30 días por defecto, y la ventana de revisión del propietario se cierra rápido. El lenguaje operativo de § 32-1182(D) vale la pena leerlo textual, porque es la parte que los propietarios más malinterpretan:

Eso es lo que significa “considerada aprobada”: el silencio es aprobación. Un propietario que quiere retener dinero tiene que decirlo por escrito, dentro de 14 días, con razones en detalle razonable, y solo por las razones que lista el estatuto, cosas como trabajo defectuoso no corregido, trabajo en disputa o reclamos de terceros. Aun así, § 32-1182(E) limita la retención a un monto suficiente para cubrir los costos directos que el propietario razonablemente espera del problema. Una vez que una factura queda aprobada, de hecho o por silencio, el pago vence en 7 días, y un propietario que se pasa debe el mismo interés mensual de 1.5% bajo § 32-1182(Q). El ritmo de 14-más-7 se repite para la liberación de retención en la terminación sustancial y para el pago final.

Un detalle práctico: esos relojes arrancan cuando entra una factura, no cuando tu cuadrilla termina. Si completas trabajo el día después de que el GC mete su solicitud de pago mensual, tu partida puede esperar casi todo un ciclo de facturación antes de que el propietario siquiera la vea. La Ley vigila lo que pasa después de facturar; el calendario de facturación viene del contrato.

¿Cuánto tiempo tiene el GC una vez que el propietario paga?

Siete días, y la obligación baja por cada nivel del proyecto. Aquí está el lenguaje:

Fíjate en tres cosas. Es el monto completo recibido por tu trabajo, no la porción que al GC le convenga. Aplica a todo tipo de pago, incluyendo la retención y el pago final. Y obliga a los subcontratistas frente a sus propios subs y proveedores igual que obliga al GC.

Dos condiciones caen de tu lado del libro. El estatuto solo obliga al pago si presentaste una factura conforme a los términos del subcontrato, y te exige entregar una renuncia condicional de gravamen (conditional waiver of lien) por el trabajo que se está pagando, que el GC puede pedir notariada. Mantén limpios los dos hábitos. Un sub que nunca facturó formalmente tiene un reclamo de pago puntual mucho más débil que uno con un historial de facturas fechadas.

Un GC que quiere retenerte dinero tiene obligaciones propias. Si decide no pasarle tu factura al propietario, § 32-1183(E) le exige darte una declaración escrita dentro de 14 días exponiendo sus razones en detalle razonable. Si el propietario se negó a certificar algo que afecta tu dinero, § 32-1183(F) exige que el GC te mande copia de la objeción escrita del propietario dentro de los 7 días de recibirla. Y si el propietario retuvo por trabajo defectuoso que no era tuyo, § 32-1183(G) dice que el GC de todos modos debe pagarles a los subs no afectados dentro de los 21 días de cuando el pago del propietario se habría hecho. Un GC que se queda callado y dice “el propietario está lento” durante seis semanas no está siguiendo el estatuto, y el papel que no te mandó es evidencia.

El interés y los honorarios de abogado

§ 32-1183(H) fija el taxímetro: si el pago a un sub o proveedor se retrasa más de siete días después de que el GC recibió el dinero, el interés corre “a partir del octavo día, a la tasa de uno y medio por ciento por mes o fracción de mes sobre el saldo impago, o a la tasa mayor que las partes acuerden.” Eso es 18% al año, y “fracción de mes” significa que un pago con ocho días de retraso ya genera el cargo de un mes completo. Sobre un saldo de $18,000, son $270 al mes del dinero del GC, automáticamente, sin necesidad de cláusula en el contrato.

El colmillo más filoso es § 32-1183(J): en cualquier acción o arbitraje para cobrar pagos o intereses bajo la sección, “a la parte vencedora se le otorgarán las costas y los honorarios de abogado en un monto razonable.” “Shall”, es obligatorio, no discrecional. Esa sola palabra cambia la economía de perseguir una cuenta por cobrar de cinco cifras, y corta en ambos sentidos, y por eso la carta de reclamo que mandes solo debe exigir montos que puedas probar.

¿Son válidas las cláusulas pay-if-paid en Arizona?

Esta es la letra chica que decide si la regla de siete días te sirve de algo cuando el propietario quiebra, así que búscala en tu subcontrato antes de firmar. Aquí hay dos animales distintos, y la redacción importa más que la etiqueta:

• El lenguaje pay-when-paid (“el contratista pagará al subcontratista dentro de los diez días de recibir el pago del propietario”) generalmente se trata como una disposición de tiempos. Te dice cuándo ocurre el pago en el caso normal. Si el propietario nunca paga, el GC de todos modos debe el dinero después de un plazo razonable.
• El lenguaje pay-if-paid convierte el pago del propietario en una condición precedente (condition precedent): si el propietario nunca paga, la obligación del GC contigo nunca nace. Tú absorbiste el riesgo de crédito del propietario.

Arizona hace valer el segundo tipo, pero solo cuando es inconfundible. En L. Harvey Concrete, Inc. v. A.G.R.O. Construction & Supply Co., 189 Ariz. 178, 939 P.2d 811 (App. 1997), la Corte de Apelaciones hizo valer una cláusula que claramente condicionaba la obligación de pago del GC a recibir el pago del propietario, resolviendo que el sub había aceptado una condición precedente. La ambigüedad rompe hacia el otro lado: una cláusula que solo describe tiempos no te transfiere el riesgo de que el propietario no pague.

Aquí va la parte honesta que la mayoría de los resúmenes se salta. La Ley de Pago Puntual abre con esto, en § 32-1183(A): “No obstante las demás disposiciones de este artículo, el cumplimiento de un contratista, subcontratista o proveedor de materiales conforme a las disposiciones de un contrato de construcción le da derecho al contratista, subcontratista o proveedor de materiales a recibir el pago de la parte con quien el contratista, subcontratista o proveedor de materiales contrata.” Y § 32-1182(P) agrega que un contrato de construcción “no alterará los derechos de ningún contratista, subcontratista o proveedor de materiales a recibir pagos puntuales y oportunos según lo dispuesto en este artículo.” Los subcontratistas argumentan que ese lenguaje mata las cláusulas pay-if-paid. Los GC señalan que L. Harvey se decidió ocho años después de que ese lenguaje se aprobó y la corte hizo valer la cláusula de todos modos. Según el manual de práctica de derecho de la construcción del State Bar of Arizona, ninguna decisión publicada en Arizona ha resuelto cómo interactúan la Ley y las cláusulas pay-if-paid. Hasta que una lo haga, asume que una cláusula limpia de condición precedente es válida, y negóciala fuera del contrato o ponle precio al riesgo.

¿Puedes parar el trabajo cuando no te están pagando?

Sí, y este es el derecho menos aprovechado de toda la Ley. A.R.S. § 32-1185 le permite a un subcontratista suspender el cumplimiento o terminar el contrato por falta de pago de montos certificados y aprobados, tras un aviso escrito corto:

• El propietario nunca le pagó al GC por tu trabajo certificado, y el GC no te ha pagado: aviso escrito de 3 días calendario al contratista y al propietario (§ 32-1185(B)).
• El propietario le pagó al GC por tu trabajo certificado, y el GC está sentado sobre el dinero: aviso escrito de 7 días calendario (§ 32-1185(C)).
• El propietario se negó a certificar partes de la factura del GC por razones que no son tu culpa: aviso de 7 días calendario (§ 32-1185(D)).

Un sub que suspende bajo esta sección “no se considerará en incumplimiento de un contrato de construcción” (§ 32-1185(B)–(D)), no tiene que aportar más mano de obra ni materiales hasta que le paguen el monto certificado, y puede recuperar los costos de movilización del paro y el rearranque (§ 32-1185(E)). El aviso tiene que entregarse en persona o por un método con verificación escrita de entrega por un tercero, así que mándalo por correo certificado o por una mensajería que te dé acuse de recibo, no por mensaje de texto. Dos protecciones más: el contrato no puede alargar estos plazos de aviso, y bajo A.R.S. § 32-1186, una cláusula que diga que no puedes suspender o terminar por falta de pago es nula por ir contra el orden público, junto con las cláusulas que fuerzan las disputas a otro estado.

Al GC ya le pagaron y aun así no te paga. ¿Ahora qué?

Usa las herramientas en orden. Cada paso hace más creíble el siguiente, y el papel que generas en cada paso es lo que gana el último.

1. Confirma que el propietario de verdad pagó. Bajo § 32-1182(R), puedes mandarle al propietario una solicitud escrita para que te notifique dentro de cinco días cada vez que un pago de avance, liberación de retención o pago final le llegue al GC, y una sola solicitud queda vigente por todo tu tiempo en el proyecto. Mándala al arranque del proyecto en cada trabajo de aquí en adelante. Convierte “el propietario está lento” de una excusa incomprobable en un hecho verificable.
2. Manda un reclamo escrito que haga las cuentas. Cita § 32-1183(B), indica la fecha en que el GC recibió el pago si la conoces, el monto que se te debe por tu trabajo, y el interés corriendo a 1.5% mensual desde el día ocho bajo § 32-1183(H). Menciona que § 32-1183(J) le otorga honorarios de abogado a la parte vencedora. Una carta que cita el estatuto y muestra un número de interés corriendo se lee muy distinto a un cuarto correo de “nomás dando seguimiento a esta factura”.
3. Da el aviso de suspensión. Si el reclamo no cambia nada y sigues en la obra, un aviso de 7 días bajo § 32-1185(C) suele ser el momento en que un pago atorado se vuelve urgente para el GC, porque ahora el calendario está en riesgo y tu suspensión está protegida por el estatuto.
4. Presenta una queja ante el Registrar of Contractors. § 32-1183(B) convierte cualquier desvío de pagos recibidos por tu trabajo, o la falta de una rendición de cuentas razonable sobre ellos, en causal de disciplina contra la licencia del GC, hasta la suspensión o revocación. Un sub con licencia que presenta una queja de pago puntual deposita una fianza o un depósito en efectivo de $500 o la mitad del monto adeudado, lo que sea menor (§ 32-1183(I)), reembolsable a menos que la queja se declare frívola. Una licencia en riesgo consigue una atención que una factura impaga no consigue.
5. Preserva tus derechos de gravamen en paralelo, donde existan. Un gravamen (mechanics lien) es palanca contra la propiedad, independiente de la solvencia del GC. Requiere un aviso preliminar de veinte días entregado cerca del inicio de tu trabajo (A.R.S. § 33-992.01) y registrarlo dentro de los 120 días de la terminación, o 60 si se registró un aviso de terminación (A.R.S. § 33-993). El límite duro para subs residenciales: A.R.S. § 33-1002 prohíbe gravámenes sobre una vivienda ocupada por su dueño a menos que hayas contratado por escrito directamente con el propietario-ocupante, cosa que un sub bajo un GC casi nunca hizo. Cubrimos esa trampa, y lo que reemplaza al gravamen en esos trabajos, en nuestra guía sobre gravámenes en casas ocupadas por su dueño en Arizona.
6. Demanda o ve a arbitraje, con el premio de honorarios a la vista. Con facturas aprobadas, prueba del pago del propietario, tu carta de reclamo y el cálculo de interés, § 32-1183(J) significa que un caso limpio puede hacer que el GC le pague a tu abogado. Esa postura resuelve la mayoría de las disputas antes de presentar nada.

El playbook completo de cobranza, incluyendo cómo evitar desde el inicio que las facturas finales se hagan viejas, está en nuestra pieza sobre cotizaciones gratis y facturas impagas.

¿Y los trabajos públicos? A.R.S. § 34-221 en resumen

El trabajo de gobierno en Arizona corre con un estatuto paralelo de números distintos. Bajo A.R.S. § 34-221, la estimación del GC se considera aprobada 7 días después de presentarse a menos que la agencia emita una determinación escrita específica, el pago al GC vence dentro de los 14 días siguientes a la aprobación, y la agencia retiene 10% de cada estimación, con la mitad del monto retenido liberable a solicitud al 50% de avance y la retención bajando a 5% de ahí en adelante si el progreso es satisfactorio (§ 34-221(C)(3)); la retención final se paga dentro de los 60 días después de la terminación final. El GC de todos modos debe pagarles a los subs dentro de los 7 días de recibir cada pago, aunque en obra pública el estatuto permite que las partes acuerden por escrito otros tiempos. El interés por pago atrasado es 1% mensual (§ 34-221(J), (K)), menor que el 1.5% del lado privado. Y como no puedes poner un gravamen sobre propiedad del gobierno, la garantía de un sub impago es la fianza de pago (payment bond): bajo A.R.S. § 34-223, los reclamantes sin contrato directo con el GC deben dar un aviso escrito de 90 días, y cualquier demanda sobre la fianza debe presentarse dentro de un año de la última mano de obra o materiales.

Una excepción más: casas custom para propietarios-ocupantes

Si el proyecto es la construcción de una vivienda para un propietario-ocupante, A.R.S. § 32-1188 dice que las reglas de pago del lado del propietario en § 32-1182 no aplican a menos que cada factura al dueño de casa lleve una leyenda de aviso prescrita que le diga que la Ley de Pago Puntual gobierna. Los GC en obra de casas custom deberían estar imprimiendo esa leyenda en cada factura; sin ella, el reloj de aprobación tácita de 14 días nunca obliga al dueño de casa. La obligación de siete días en § 32-1183 se activa con el dinero que el GC realmente recibe, así que documenta qué entró y cuándo, sea el tipo de proyecto que sea.

¿Qué leyes de Arizona fijan realmente estos plazos?

Las reglas de pago puntual de Arizona no son una sola ley sino ocho, y las renumeraron en el camino: las secciones que los contratos viejos citan como A.R.S. §§ 32-1129 a 32-1129.07 hoy son §§ 32-1181 a 32-1188, así que una referencia vieja sigue apuntando a ley vigente. Dos secciones cargan con casi todo el peso. La 32-1182 corre el reloj entre el dueño y el contratista general; la 32-1183 corre el reloj entre el contratista general y tú. Las demás tratan qué pasa cuando ese reloj se ignora: intereses, honorarios de abogado, tu derecho a parar el trabajo, y la versión de obra pública que mete otros números en la misma estructura.

Dónde entramos nosotros

Todo lo de arriba trata de cobrar dinero que primero tiene que pasar por las manos de alguien más. El otro arreglo es estructural: carga parte de tu trabajo donde no haya un GC entre tú y el cliente. FindAZPros les manda a los Pros de Phoenix trabajos de referido directo de agentes de bienes raíces, administradores de propiedades e inspectores. Tú le cotizas al cliente, tú le facturas al cliente, y el estatuto de siete días nunca tiene que entrar en la conversación. Registrarse es gratis, cubrimos 16 regiones de Phoenix y 23 oficios, y nos paga el Pro solo después de un trabajo completado, nunca un centavo por vender tu número de teléfono. Si estás construyendo ese lado de tu cartera desde cero, empieza con cómo los contratistas nuevos de Arizona consiguen sus primeros trabajos, y luego regístrate.

Fuentes

• A.R.S. § 32-1181, definiciones y aplicabilidad (Ley de Pago Puntual)
• A.R.S. § 32-1182, pagos de avance por el propietario; aprobación tácita a los 14 días; interés (antes § 32-1129.01)
• A.R.S. § 32-1183, pago a subcontratistas dentro de 7 días; interés mensual de 1.5%; honorarios de abogado (antes § 32-1129.02)
• A.R.S. § 32-1185, suspensión del cumplimiento y terminación por falta de pago
• A.R.S. § 32-1186, cláusulas de contrato nulas
• A.R.S. § 32-1188, requisito de aviso para viviendas de propietario-ocupante
• A.R.S. § 34-221, pagos de avance, retención e interés en obra pública
• A.R.S. § 34-223, reclamos contra la fianza de pago en obra pública
• A.R.S. § 33-992.01, aviso preliminar de veinte días
• A.R.S. § 33-993, plazos para registrar el gravamen
• A.R.S. § 33-1002, limitación de gravámenes sobre viviendas ocupadas por su dueño
• L. Harvey Concrete, Inc. v. A.G.R.O. Construction & Supply Co., 189 Ariz. 178, 939 P.2d 811 (App. 1997)
• State Bar of Arizona, Arizona Construction Law Practice Manual, cap. 4.2, las leyes de pago puntual de Arizona (2016)

Esto es información general sobre los estatutos de pago puntual de Arizona, no asesoría legal. Los plazos y los formatos de aviso no perdonan, y los contratos pueden cambiar algunos. Para una disputa activa, habla con un abogado de construcción de Arizona.